Необходими документи при сделки с недвижими имоти – видове и процедури по издаването


Открили сте земя, апартамент, ателие, гараж, къща или етаж от нея и предстои изповядване на сделката. На финалната права сте и миг преди сключване на нотариален акт се сблъсквате с администрация и многобройна документация. В настоящата статия ще прочетете кратко ръководство по отношение на необходимите документи, които се изискват при сделките с имоти – кога, от къде и как да се снабдите с тях. Ще разгледаме и няколко аспекта, при които могат да възникнат проблеми на етап документация. Ако пък все още не сте стигнали до тук, вероятно ще ви бъде интересна публикацията ни: За какво да внимаваме при покупка на имот.  

Подобен документ не се изисква, в случай че закупувате имот, който е новопостроен и не е имал предходни собственици. В тези случаи продавачът – строителят/ инвеститорът следва да представи други документи – разрешения за строеж, строителна документация. Подробности за тези документи, можете да откриете в точка Други от настоящата статия.

Нотариалният акт може да бъде за покупко-продажба, дарение, замяна, констативен нотариален акт. В някои случаи собственикът продавач е придобил продавания имот на друго основание или от държавата, респективно общината. В тези случаи документът може да бъде договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти, Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти, Закона за общинската собственост. Ако са сключени след 1996 година, би следвало договорите да са вписани в Службата по вписванията. Не са изключени и случаи, в които собственик може да се легитимира с Постановление за възлагане на недвижим имот на публична продан от частен съдебен изпълнител, Съдебно решение по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, договор за доброволна делба или съдебно-спогодителен протокол за делба на недвижим имот.

Загубен нотариален акт. Ако сте загубили своя нотариален акт, не следва да се притеснявате. Ако той е издаден след 1999 година, дубликат от него можете да поискате от нотариуса, изповядал сделката. Ако не помните годината на издаване или нотариуса, можете да се обърнете към поделението на Агенция по вписванията по местонахождението на имота. Процедурата започва с молба от собственика или пълномощника за издаване на препис на съответния изгубен документ. Следва да представите лична карта, съответно нотариално заверено пълномощно, ако сте пълномощник на последния.

Подобна скица се издава от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), при одобрени кадастрална карта и кадастрален регистър или от общинската техническа служба по местонахождението на имота (при липса на кадастрални карта и регистри). След последните законодателни изменения, скиците и схемите са безсрочни и са валидни до момента, в който не са настъпили някакви изменения в имота.

Задължително проверете за наличието на влезли в сила кадастрална карта и регистри дори на етап сключване на предварителен договор. Възможно е да се наложи промяна в кадастралната карта и кадастралните регистри, за което ще е необходимо време.

Не е изключено да изникнат проблеми и да установите грешка в Кадастралната карта, която според типа на установеното несъответсвие, да създаде необходимост за корекции в картата. Така например, при техническа грешка по вина на АГКК, процедурата, след като е инициирана, е безплатна и грешката се отстранява служебно. В този случай не се налага и наемането на правоспособно лице – геодезист, което да изработи проект за отстраняване на грешката. Ако обаче грешката се установи едва след влизане в сила на картата и регистрите, то процедурата е по-скъпа и бавна и подлежи на обжалване, което би създало пречки заради забавяне на сделката.

Скицата, респективно схемата  идентифицират конкретния имот като дават информация за застрояването, предназначението, площ, адрес и др. данни от значение за придобиването или продажбата на недвижимости.

Данъчната оценка е задължителен документ при нотариалното прехвърляне на имота. Стойността, на която е оценен имота е и минималнaта продажна цена, която ще е посочена в новия нотариален акт и върху която ще се начислят нотариалните такси, местния данък и таксата за вписване на сделката в Имотния регистър, в случай че изповядате сделката на цената по данъчна оценка.

Удостоверението се издава от съответната данъчна служба към общината по местонахождение на имота. За имоти в град София, този документ можете да получите от общината на конкретния район.

Имайте предвид, че този документ има срок на валидност. Издадени преди 30 юни удостоверения, са валидни до 30 юни. Данъчни оценки, издадени след 30 юни са валидни до края на съответната година.

В данъчната оценка следва да са посочени имената на всички собственици на имота. Последните следва да нямат непогасени задължения за имота, тоест да са платили дължимите данък и такса смет, което обстоятелство следва да бъде вписано в Удостоверението.

За издаване на този документ ще са ви необходими: документ за собственост в оригинал и копие, удостоверение за насленици (ако имотът е наследствен), документ за самоличност, нотариално заверено пълномощно (ако сте пълномощник). В случай че имотът се притежава от няколко души, явявяването на един от собствениците е достатъчно.

Възможните проблеми, които могат да възникнат при издаването на този документ са:

Този документ е необходим при наличието на несъответсвие в адреса, посочен в документа за собственост и този, който фигурира в данъчната оценка на имота или схемата. Ако имотът се намира в гр. София, с това Удостоверение можете да се снабдите от „ГИС-София“ ЕООД . Ако имотът се намира в друг град, обърнете се към общината по местонахождение на имота.

За издаването на документа ще изискат копие от документа за собственост, удостоверение за наследници (ако имотът е наследствен), схема от Агенцията по кадастър (за населените места с кадастрална карта), документ за самоличност и документ за платена държавна такса (заплаща се на място).

Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.

Авторадв. Михаела Димитрова

Дата: 18.08.2018 г.